不動産コンサルティングのご案内
問題ないと思っていても、専門家がしっかりと診断すると、今まで気付かなかった問題が出てくることがあります。
私たちは、様々な不動産コンサルティングサービスをご用意し、お客さまのご要望にお応えいたします。不動産を専門家の立場で調査・診断し、問題点を発見し、より良い不動産としての活用・運用のお手伝いをしています。
下記に私たちのご提供しているサービスの一例をご紹介いたします。不動産でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
ご相談から
問題解決までの流れ
ご相談受付
お客さまの不動産についてのお悩みをお聞かせください。
不動産コンサルティングのプロが、お客さまのお悩みをしっかりとお聞きします。
物件の調査
お客さまの不動産を現地調査・法務局調査・役所調査など、細かくチェックします。契約書の内容や過去の書類などもしっかりと確認し、現状の分析を行います。
ご提案書の作成
綿密な調査から割り出した問題点から、今後お客さまの不動産運用に最適な方法をご提案します。提案書の作成は3週間程度をいただいております。
問題解決
交渉が必要な場合は、必要に応じてお客様の代理人として、交渉を行います。交渉が完了すると、不動産に係わる各分野の専門家と共に、お客さまのお悩みを解決いたします。
貸宅地の
コンサルティング
貸宅地とは、借地権が設定されている土地の事を指します。
貸宅地には下記のような問題を抱えていることが有り、このような不動産をお持ちの方は、速やかに解決すべきです。
- 法律上の問題点
- 収益性の問題点
- 税務上の問題点
- 借地権者側の問題
- 問題の解決方法
- 現状の把握
- 貸宅地の整理後
1.税法上の問題点
借地権の契約期間は20年や30年で貸していることが多いですが、実は期間満了になっても土地が戻ってくることはほとんどありません。 借地法は、地主に正当事由がない場合、借地人が更新請求するだけで契約更新ができる（法定更新）という事になっており、つまり借地人が「返す」と言わない限り、永久に戻ってこないのです。 土地を返してもらうためには、実際には「借地権を買い戻す」必要があり、借地権の価格は数百万円〜数千万円、商業地などになると、数億円になることもあります。 地主さんからすれば、「貸した土地を返してもらうのに、そのような多額のお金を支払うのか？」と思うのが当然です。 そうなると、更新料を払ってもらい契約を更新するということになりますが、「更新料を払いたくない」という人もいますし、更新料の金額について揉める原因にもなっています。
2.収益性の問題点
貸宅地の問題点として、収益性が非常に低い事もあげられます。地代の目安は「固定資産税の3倍」と言われています。
仮に1,000円で30坪貸しているとすると地代はたったの月30,000円です。地域によっては駐車場1台程度の金額です。少ない地代から固定資産税、都市計画税、不動産所得税を払うと残りはいくらになるでしょうか。そこで地代を値上げようと交渉しても、供託されたり、拒否されたりすることがあるのです。
□収益性の比較検討
（例）杉並区の住宅地に100坪の土地を所有している場合
・アパート：
ワンルーム15室×68,000円＝1,020,000円 年収＝12,240,000円
・駐車場：16台×30,000円＝480,000円 年収＝5,760,000円
・貸宅地：100坪×800円＝80,000円 年収＝960,000円
3.税務上の問題点
2.のように坪数百円の収入しかない貸宅地でも、借地を数十件、数百件と貸していれば、相続税が数億円、数十億円となることもあり、一括で支払えない場合があります。特に財産が自宅と貸宅地のみという方は、延納を選択して分割払いで支払うにも地代だけでは支払う事ができない方が多く、貸宅地を売却するか、物納の選択を迫られる場合もあります。
相続税の納税方法
①現金納付 ：現金で一括納付が原則であるが、億単位の相続税で支払いが困難。
②延納 ：現金で一括納付できない場合、分割払いにすることができます。しかし財産が貸宅地のみの場合は、延納したとしても補えない場合が多い。
③物納 ：現金一括納付、分割払いができない場合に、所有する不動産、株などの現物を、現金の代わりに納める。
4.借地権者側の問題
地主側の問題点を挙げてきましたが、借りている側にも下記のような問題があります。
- 自分の家でも、建替え、増改築、売却、銀行融資の際は地主の承諾が必要になる。
- 期間更新、建替え、増改築、売却の際に、多額の承諾料が発生してしまう
- 売却が難しい。（自分の土地ではないため、ことあるごとに地主の承諾を貰わなければならない。）
- 銀行から融資を受けるのが難しい。
- 地主が第3者に売却してしまう恐れがある。
※このように、不動産まつわる権利は1つの不動産に対して1つが良いと言われています。。貸す側・借りる側のどちらかが完全所有権する事で、不動産の価値を高められます。
5.問題の解決方法
借地権の問題を解決し、完全所有権とするには、下記のような解決方法が一般的です。
① 底地売却
底地を借地人へ売却し、借地人の所有権となります｡
② 借地権の買戻し
借地権を地主が買戻し、地主の所有権となります｡
③ 同時売却
借地権と底地を第三者へ同時に売却し、権利割合に応じて売買代金を分けます｡
④ 等価交換
庭として使っている部分などを一部返還し、面積は減りますがそれぞれの所有権になります｡
⑤ ビル建築による等価交換
借地人と共同でビル・マンション等を建築し、共有持分として所有します｡
6.現状を把握しましょう
貸宅地の問題を解決していくには、まずご自身の不動産について知る事が大事です。相続などの問題が起きてからではなく、下記のチェックポイントを参考にして今のうちに問題点を把握しておきましょう。
チェックポイント
・ 相続税がどのくらいかかるか把握している
・自分の財産の範囲がどの程度か知っている
・土地の権利関係を把握している
・建築確認が降りない土地はない
・物納できない土地はないか
・適正な地代であるか
・地代の供託がないか
・計画道路の有無
・前面道路の種類、幅員を把握している
・官民査定が確定している
・境界が確定しているか
・隣地の建物や造作物が越境していないか
・契約書は全部揃っているか
・契約書の内容を把握しているか
・過去に協定書、念書、確約書を交わしていないか
・無断建替えや無断譲渡はないか
・都市計画、法令上の制限を把握しているか
・借地契約者と建物名義人は同じか
・借地権者の建物は保存登記（相続登記）してあるか
7.貸宅地の整理後は
現代では土地を持っているだけで、相続のたびに財産が減ってしまいます。土地の面積を多く残す事ではなく、しっかりと考えて価値ある財産として残すべきなのです。現在の経済の流れや法律、税制などを注意深く見て、上手に財産を運用していきましょう。
残したい財産（不動産）の定義
- 相続税の税務評価が安い
- 事業収益（利回り）が良い
- 有効利用ができる
- 換金化が容易
貸宅地は、貸す側、借りる側にとっても不便な財産です。これを解決するには、貸す側・借りる側がそれぞれ正しい知識を持ち、相手の立場を考慮することが、スムーズに交渉を進めるコツになります。
相続不動産の
コンサルティング
権利の分割をしにくい不動産の場合、相続ではなく、争い事の絶えない「争続」の原因になる場合があります。 私たちは、生前から相続対策のご提案をさせていただき、円満に相続問題を解決できるよう、貸宅地や古アパートなどの収益性の低い不動産から、より収益性の高い不動産への組み替え、市場に合った不動産有効活用、相続発生後の売却による納税資金確保のご提案など、様々な実績とノウハウがありますので、しっかりとご提案させていただきます。
相続（遺産分割）の注意点
- 遺産分割の時に兄弟姉妹で不動産を共有にしない。
- 遺産分割を検討する際には、相続税評価と時価を両方知っておく方が良い。
相続問題でよくあるご質問
Q.所有している土地が、自宅以外のほとんど貸宅地です。地代の収入は月額30万円~40万円です。税理士から、このまま相続が発生すると、「相続税が数億円になる」と言われました。現在の地代収入で支払うことはとても出来ません。どうしたら良いでしょうか？
A.もし相続がすぐ発生するようであれば、借地人さん毎に土地を分筆だけ済ませましょう。相続発生後に売却した方が、取得費加算を利用して譲渡税を減らす事ができます。相続までに5年〜10年以上の余裕があれば、最悪の事態を考え事前に物納が出来るように準備・整備し、借地人さんと交渉し借地関係を解消するのが良いでしょう。
Q.子供のいない叔母が亡くなって、叔母が住んでいた家を売却する事にしました。しかし、相続人が何人もおり、親戚の中には自分には関係ないという人もいて、売却する事ができません。どうしたら良いでしょうか？
A 先ずは戸籍から相続人が誰であるのかはっきりとさせます。「自分には関係ない」と言っている人には、なるべく相続放棄をしてもらえるよう話をします。もし、相続人同士の話し合いが上手くいかない、協力もして貰えないといった時は、共有物の分割請求という方法もあります。内容によっては司法書士、弁護士などの専門家に相談・依頼も検討します。お困りの際は私たちまでご相談ください。
物納の
コンサルティング
国税は金銭で納付する事が原則ですが、相続税に限っては、金銭で納める事が難しい場合に、不動産や国債・株式などで納める事が可能です。但し、不動産や国債・株式なら何でも物納できる訳でありません。財産が物納できる財産・できない財産・物納劣後財産のように、どの部類にあたるのか調査が必要なってきます。また、そのまま物納するのではなく収納ができるように、物納の整備が必要となります。（詳しくは国税庁の相続税の物納の手引き（整備編）をご覧下さい）
物納に充てることのできる財産の種類及び順位
| 順 位 | 物納に充てることのできる財産の種類 |
| 第１順位 | (1) 国債、地方債、不動産、船舶 |
| (2) 不動産のうち物納劣後財産に該当するもの | |
| 第２順位 | (3) 社債、株式、（特別の法律により法人の発行する債券及び出資証券を含み、短期社債など除く）、証券投資信託又は貸付信託の受益証券 |
| (4) 株式（特別の法律により法人の発行する出資証券を含む）のうち物納劣後財産に該当するもの | |
| 第３順位 | (5)不動産 |
物納診断について
私たちは、お客さまの所有する不動産が物納ができる財産か、物納できない財産か、劣後財産にあたるのかを事前に調査し、個別の財産ごとに1件1件にどう言った問題があるのか、整備可能・困難かをしっかりと調査し、報告書を作成いたします。
特に貸宅地の場合、借地人のお宅を1件1件訪問して貸している土地の状況・建築基準法に適合しているか、土地・建物の謄本と現況及び内容が合致しているか、土地賃貸借契約の内容と相違するものはないか、越境物の確認・越境物を是正する事が可能かどうかなどを、詳細に現地調査し、借地人の方から聞き取り調査、物納が可能か・物納の整備にどれだけ手間がかかるか・物納ができない財産かを一覧表にして作成致しご提案いたします。
物納整備について
物納は申請しただけで終わりではありません。しっかりと収納し、相続税を納税して完了させなければ意味がありません。
私たちは、調査だけで無く、実際に物納の整備をした財産が収納し、納税が完了するまでしっかりとお手伝い致します。
物納の整備には、とても時間がかかります。隣地の越境した枝の伐採や、必要書類に押印、お相手がいる場合には交渉に時間がかかるケースもあります。特に貸宅地は更地の不動産よりも提出書類が多く、面倒な交渉が増えます。
下記に貸宅地を物納する為に必要な整備の最低限のチェックポイントを掲載していますので、ご自分の土地が下記の項目をクリアしているか、ぜひチェックしてみて下さい。
物納チェックポイント（貸宅地編）
- 建築基準法上の道路に接している
- 遺上記道路への間口が2m以上ある
- 官民査定は済んでいる
- 計画道路が事業決定になっていないか
- 借地権者は特定されているか
- 土地賃貸借契約書はあるか
- 賃貸人に不利な契約内容になっていないか
- 更新料を支払う条文になっていないか
- 法定更新になっていないか
- 地代の滞納、不払いなどはあるか
- 地代の供託をされていないか
- 地代の水準は安すぎないか
- 事業用・居住用併用の場合、間取り図がある
- 建物図面があるか
- 借地権者と建物名義人は一致しているか
- 借地権の実測と登記面積は一致しているか
- 借地権者の建物は登記済か？（相続登記含む）
- 増築した場合、増築登記はされているか
- 明らかな違法建築は無いか
- 借地権者との間に争議中のものはあるか
- 借地権者は協力的ですか
- 借地権ごとに分筆されているか
- 借地権境界は確定されているか
- 公共以外の水路が接していないか
- 隣接地に分譲マンションはないか
- ブロック塀が境界にまたがっていないか
- 敷地内に越境物が無いか
土地有効活用の
コンサルティング
私たちは、土地の問題解決だけれはなく、お持ちの不動産をより良い資産として残すための、土地有効活用コンサルティングも行なっております。下記に私たちの事例をご紹介いたします。
土地有効活用の具体例
パターンA： 銀行から融資を受けて自分で建物を建てる方法（家賃収入）
所有地に銀行から融資を受けて建物を建築。家賃収入を得る方法。
一定の評価減が見込め相続税対策の有効活用としての一般的な方法です。
高い収益と評価減の効果を求めたい人に向いています。
パターンB ：信託を利用した方法（配当金収入）
土地を信託財産として委託し、運用を信託会社に任せ、配当金として収入を受け取る方法です。
配当金の変動はあるものの、不動産承継や相続税節税対策の方法として着目されつつあります。
パターンＣ：定期借地権を利用した方法（地代収入）
土地を貸して、建物は事業者が建築し、地代として収入を受け取ります。
契約終了後、更地で変換されるため建物を解体する必要がなく、建物を保有するリスクもありません。
建物借入金の返済や空室の心配をしたくない、安定志向の人に向いています。
テナントの誘致
都内在住の地主様から、土地の有効活用のご相談をいただきました。
広大な面積の土地であったため、テナントの誘致をご提案させていただいたところ、地主様からご快諾いただけました。
地主様は、事業用定期借地権を採用され、私たちで提案させていただいた、大手スーパーマーケットの誘致に成功しました。
地主様からは、建物保有のリスクもなく、安定した地代収入もあり、契約終了後には更地で土地を返却してもらえることになり、とても満足のいく内容だったとお言葉をいただけました。
古アパートをシェアハウスに
改築して収益率アップ
関東近県の地主様から、古アパート有効活用のご相談をいただきました。
築50年の古アパートでは1部屋2万5000円でも貸せるかどうか難しかったので、お洒落なシェアハウスへ改築をご提案いたしました。
近年流行のシェアハウスにし、室内設備もしっかりと整え、現在では月50万円の収入になり、年間600万円の収益物件になりました。また、サブリースとしたことで、空室があっても収入に変更がないことが、地主様からありがたいとのお声をいただけました。
様々な有効活用の
ご提案をいたします。
不動産は、持っているだけではその価値を上げることはできません。
私たちは、地主様のご要望をしっかりとお聞きし、お持ちの不動産を価値のある資産として有効活用できるためのご提案をいたします。不動産活用でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。